英國房產

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離開倫敦的年輕人都去了哪里?這些地方的房產值得投資嗎?

發布時間:2019-06-27 來源:buyhomeuk

首套房買家是我們英國房產市場上的一大購房主力軍,也是剛需房的主要買家。

在英國,占首房買家比例最大的是我們常說的“千禧一代”,也就是年齡段在19-37歲的年輕人群體(以下統成為“年輕人”)。近些年來,英國媒體給這些年輕人貼上了不少標簽,比如沒有理財意識,不懂儲蓄,可能一輩子都買不起房等等。

這也確實是很多英國千禧一代面臨的狀況,典型的以倫敦的年輕人為例,按照他們的消費水平,勉強可以做到自給自足。但在房價年年年創新高的首都,哪怕有Help-to-buy政策的扶持,也很難攢下足夠的首付去買下人生的第一套房。

有調查報告稱,不少年輕人也在將要成家立業的年紀里選擇離開倫敦,去到一個能夠負擔得起的城市買房組建家庭。為當地增添年輕人口和活力的同時,也在改變著當地房產市場的供需關系。

這些倫敦以外年輕人最愛去的城市都在哪里?

 一、倫敦以外,千禧一代的買房熱點

據調查機構稱,在倫敦以外,代表千禧一代的首房買家數量最多的城市,按照年輕人流入人口比例排前十的分別是:

考文垂Coventry,巴斯Bath & Somerst ,埃克塞特Exeter,坎特伯雷Canterbury,西蘭開夏郡West Lancashire,蘭尼米德Runnymede,吉爾福德Guildford,紐卡斯爾Newcastle-upon-Lyme,布里斯托Bristol以及哈特菲爾德Hatfield。

倫敦房產投資

其中排在第一的Coventry是名副其實英格蘭最“年輕”的城市,在錄360,149的人口中,有1/3都是18-34歲的年輕人,總數為116,626。考文垂之所以是年輕人喜愛的聚集地,在于當地平均房價僅為£184,048,是倫敦房房價均價的1/3左右,而平均工資對比倫敦卻沒有那么大的差值。考文垂的平均工資£24,291,房價收入比僅為7倍,放眼全英國都是一個對年輕人比較友好的比例。

如果能找到工作,考文垂對年輕人還是一座相當具有吸引力的城市。

當然,當前的形式也不能代表未來的狀況。英國全國都面臨著住房供給不夠的問題,年輕人的住房需求從根本上是無非得到滿足的。這也就意味著一旦當地房價因過度流入而上漲,就有可能失去對年輕人口的吸引。

想要長期吸引源源不斷的人口流入,城市本身的競爭力非常重要。考文垂16歲以上勞動力的的失業率為4.5%略高于英國平均水平,而總工作人口中有1.7%的高新科技產業,科學家以及專業人士,對比倫敦超過10%的比例,顯然不是同一個級別。

對比起考文垂,Bath的高薪從業者以及高科技及尖端領域的工作機會更多。盡管£339,424的平均房價近乎前者兩倍,依然有5萬多年輕人生活在Bath,占據了總人口的27%。Bath的失業率更低,高新行業從業人士也更多。但是在餐飲,娛樂等生活建設也不落下風。

所以排在第二的Bath年輕人總數雖然比排在第一的Coventry少,但是“質量”更高,并且目前在Riverside商業區有一個大型建設項目。但從投資角度來看,Bath的房產市場更為成熟,風險更小,但是相應的成長預期也不如Coventry那么高。

Newcastle和Bristol作為東北和西南兩個次級行政區中最大的城市,有年輕人口的持續流入實屬正常。然而近年來英國政府的政策傾斜于倫敦,中部以及西北,未來50年的主線都將沿著高速鐵路HS2以及橫貫鐵路伊麗莎白線發展。沒有政策加持的前提下,這兩座城市的吸引力也就不及當下的熱點城市了

余下這些城市,Hatfield,Guildford,Runnymede乃至Canterbury的部分地區,實際上都是倫敦的通勤區。年輕家庭雖然選擇在房價較低的通勤區買房,他們工作和生活的重心,卻依然還是放在倫敦的。

Runnymede位于大倫敦西南方向,距離溫莎很近;Guildford也在倫敦西南;Canterbury位于大倫敦東南;Hatfield則在倫敦以北。這些地區火車通勤倫敦的時間都在一個小時以內,總共匯聚了13萬千禧一代的首房買家。

平均收入高,房價高是這些倫敦通勤區的一大特色。從2015年開始就一直有年輕家庭跑到倫敦以外的通勤城鎮買房,他們的收入來自倫敦,而幾年以來不斷流入的高收入人群也把當地房價拉上了一個新的臺階。隨著居住人口的逐漸飽和,房源儲備量持續下降,相對較高房價的通勤區的投資價值也就越少。

而可以確定的一點是,這些在外倫敦買房的年輕家庭,一旦儲蓄資金充足,多半會選擇賣掉通勤區的房子重新搬回倫敦。通勤區不管是基建,教育,醫療,生活便利度和倫敦相去甚遠,對于長期居住的本地人來講,就是買房的一個跳板。


二、倫敦的千禧一代

不管倫敦外的這些小城市,通勤區近些年來有多受年輕人的歡迎,倫敦依然是一個充滿年輕和活力的城市。并且年輕人總人口數量是英國所有城市中最多的。

下圖是倫敦本地機構統計的人口年齡分布圖。

綠色曲線代表內倫敦,橙色曲線代表外倫敦,藍柱代表英國其它所有地區。

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不管是在內倫敦還是外倫敦,所有人口中20-34歲年輕人的比例都是最高的,內倫敦年輕人的數量達到了24%,外倫敦也有接近20%的比例。與此同時全英國范圍內年輕人的平均比例只有6%。

雖然倫敦年輕人的比例沒有上文中考文垂,布里斯托等城市那么大,但這是由倫敦龐大的人口基數決定的。就年輕人的絕對數量來說,英國沒有哪個城市可以與之相比。

此外倫敦的千禧一代年輕人具有高學歷,高收入等特點,也就是人口“質量”更高于倫敦以外城市的年輕人口。那么在未來的發展當中,年輕人的人口質量將隨時間轉化為城市的競爭力,這也是倫敦這么多年來哪怕是超高的房價工資比,依然保持對高質量年輕人口的吸引力的原因所在。更何況城市吸引力和競爭壁壘的形成也不是一夕之功。僅從年輕人口的比例和傾向性來看,倫敦依然是非常有活力有朝氣,適合投資和自住的城市。

英國千禧一代的年輕人比較青睞的買首套房的城市,多數都集中在大倫敦地區周邊。作為通勤城鎮房價均價普遍比倫敦要低,但是近兩年來逐漸呈現出市場飽和的狀態,外加供給側相對疲軟,房價也開始朝倫敦靠齊。可以說不少諸如Guildford,Hatfield這樣比較出名的通勤城鎮已經失去了對房產投資人的吸引力,買便宜一二十萬的通勤城鎮還不如買倫敦,畢竟住在通勤城鎮上的年輕家庭未來為了教育資源和基礎設施等,總是要往倫敦搬的。

另外諸如Bristol,Newcastle,Lancashire,Coventry等倫敦以外人口密集地區,也保持著對年輕人的吸引力。城市的核心競爭力和壁壘是長期以來人口吸引的一個最關鍵的因素。保持高新行業的發展,基礎設施建設以及提升教育能力等等,都是人口增長和滯留所必不可少的要件。倫敦以外比如劍橋牛津,就有這強大的人才吸引力

倫敦依然是年輕人最愛去的城市之一,所有年齡段中,倫敦20-34歲年輕人所占比例最大,并且每年都保持著增長能力。未來隨著伊麗莎白線的開通,HS2鐵路的推進,以及地區性重建項目的竣工,在社會效率提高的同時將為倫敦帶來更為強大的人口虹吸效應。倫敦在包括科技創新,金融服務,教育醫療等諸多需要投入資源和時間的行業,都有著無可替代的先發優勢。也是未來投資人的首選。


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